Chceš si vzít hypotéku a hledáš praktické tipy? Jak dlouho to zabere? Hypotéka na byt i rekonstrukci? Jaké jsou aktuální úrokové sazby? A proč není výhodné využít 12 měsíční fixaci ani v době vysokých úrokových sazeb?

Kontext

Vždyť teď jsou strašně vysoké úrokové sazby, proč řešíte hypotéku? (konec 2023, průměr 6% úrok)

Myšlenka je jednoduchá – raději chceme každý měsíc platit sami sobě hypotéku, než setrvat dlouhodobě v nájmu. Jsme v Praze, hledáme byt dostatečně velký na to, aby zvládl příchod dětí. Nemáme žádné miliony pod postelí. Chceme použít část hypotéky na rekonstrukci a rádi bychom vydali co nejméně svých úspor.

Tedy, rádi bychom vytáhli z banky co největší část z ceny kupované nemovitosti a ideálně ještě něco na rekonstrukci.

Střetnutí s realitou

Nejprve jsme uvažovali o klasice – vybereme hezký byt, složíme 10 % z ceny a banka zaplatí zbytek. To pro nás znamenalo hledat byty do 6 milionů.

NEVYPADALO TO NA FOTCE LÉPE?

Jenže jsme v Praze, a byty jsou drahé. Člověk občas přemýšlí, že si místo toho radši postaví na vesnici dům, garáž a ještě mu zbyde na Mustanga. Při hledání bytů do 6M se potýkáme s problémy:

• Špatná lokalita (chceme spíše okraj Prahy blízko přírodě s rozumným MHD)
• Příliš malý byt nebo nepraktické dispozice (chceme ideálně 3+kk a 70+ m²)
• Družstevní byt (problém zajistit hypotéku)

Po mnoha neúspěšných prohlídkách si klademe otázku…

A co rekonstrukce?

Postupem času jsme si začali hrát s myšlenkou – Nevyjde vlastně lépe koupit si hnusný byt a rekonstruovat? Vše naznačovalo, že ano. Věděli jsme, že je možné zastavit další nemovitost – například pozemek někoho v rodině. Zkusili jsme proto zastavit stavební pozemek a získat tak od banky 100 % ceny nemovitosti namísto 90 %. To se však nepodařilo kvůli podivnému územnímu plánu obce, na základě kterého stavební úřad neuznal pozemek jako stavební.

Stále se nevzdáváme a prosíme rodinu o pomoc a zkoušíme ještě jednou zastavit starší chátrající dům v menší obci. Banka však prohlašuje nemovitost za absolutně nevhodnou pro účely zastavení a naše poslední varianta je v háji.

Co teď?

Ze začátku nám však nebylo jasné, jestli a za jakých podmínek nám banka poskytne peníze i na rekonstrukci. Pro banku je důležité, abyste jí ručili dostatečným majetkem.

Výše finančních prostředků, které vám banka půjčí lze ovlivnit skrz následující:

1. Odhadovaná cena kupované nemovitosti
2. Odhadnuté zhodnocení nemovitosti díky rekonstrukci
3. Zastavením jiné nemovitosti

Varianta zástavy stavebního pozemku sice nakonec nepřipadala v úvahu, ale po konzultacích se skvělým hypotečním zprostředkovatelem jsme se rozhodli vyzkoušet variantu dva. Tedy sepsat za kolik a do čeho chceme při rekonstrukci investovat a nechat banku provést odhad ceny nemovitosti po rekonstrukci.

Příklad

V praxi to tedy znamenalo, že naše vyhlídnutá nemovitost ke kompletní rekonstrukci (4+1, 84m²) za 6 milionů by běžně vyžadovala složit 10% z ceny – 600k a zbylých 5,4M by nám půjčila banka.

Při využití odhadu výsledné ceny bytu po rekonstrukci jsme se však dostali na odhad 7,3 milionu na základě kterého potom banka vypočítá dle LTV (90%) výslednou maximální částku k zapůjčení – 6 570 000 Kč.

V praxi to znamenalo, že jsme při podpisu rezervační smlouvy platili 200 tisíc, což odpovídá typickému rezervačnímu poplatku v hodnotě 2-4 % z ceny nemovitosti. Od banky jsme dostali zbývajících 5 800 000 na koupi nemovitosti (doplatek do 6 milionů). A následně jsme mohli čerpat ještě 770 000 na rekonstrukci. (Protože 5,8M + 0,77M dává dohromady zmíněných 6,57M).

Z naší kapsy šlo tedy jen 200 tisíc a banka platila zbývajících 5,8 milionu na byt a ještě jsme měli 770 tisíc k dobru.

Pozor na bonitu

V době, kdy o odhad budoucí hodnoty nemovitosti žádáte, možná ještě vůbec nemusíte mít rozmyšleno, kolik přesně budete chtít a moct do bytu investovat. V našem případě jsme jednoho velmi unaveného večera během chvilky provedli od oka nástřel a záměrně jsme se snažili odhad investice do rekonstrukce spíše navýšit, aby byl i výsledný odhad celého bytu vyšší (abychom měli co nejvíce na rekonstrukci).

Posléze jsme však zjistili, že pokud bance jednou řeknete záměr „rekonstruovat byt v celkové hodnotě 2 miliony„, budete muset doložit také vaší bonitu.

V praxi

Banka nám byla ochotna vyplatit na rekonstrukci 770 tisíc. My deklarovali výši rekonstrukce na 2 miliony – museli jsme doložit, že máme k dispozici 1 milion a 230 tisíc. No, když mi to hypoteční zprostředkovatel oznámil (to už byl byt náš, takže nešlo vycouvat :D), tak jsem se samozřejmě tvářil, že doma plánujeme mít konferenční stolek ze zlatých slitků a že tohle není ani náš denní limit karty.

Naštěstí lze však v těchto případech doložit peníze z více různých zdrojů a klidně i ty zainvestované na investiční platformě v jiné měně. Banka si peníze přepočítá dle středového kurzu – já dokládal například v USD z eToro, kde jsem měl část i v BTC. A pokud to nebude příliš do očí bijící ve smyslu poznámky „dočasná půjčka„, pravděpodobně banka nebude řešit při doložení peněz ani dočasný obnos od rodiny.

FAQ

Při vysokých úrokových sazbách bude nejlepší jen roční fixace, ne?

• Jenže roční fixace u většiny bank znamenala úrok o 3 procentní body navíc – tedy až kolem 8-9 % a to už se v měsíční splátce znatelně projevilo.

ČNB ruší DTI limit na který jsme naráželi, tak to teď dosáhneme na vyšší hypotéku, že ano?

• Změna tvrdých limitů stanovených ČNB sice proběhla, ale banky na to reagovaly se zpožděním nebo si daný limit nadále ponechaly.

Proč jsme radši nepočkali na pokles úrokových sazeb?

• Předpokládal jsem, že ihned v ten moment dojde k navyšování cen nemovitostí (a/nebo) k oživení poptávky a tím pádem horší vyjednávací pozici. Skrz nízkou poptávku bylo naprosto běžné jednat o 5-10% slevě oproti inzerované nabídce i když se sešlo více zájemců. A raději mít nižší cenu nemovitosti a čekat na lepší úroky, než naopak.

Kolik nakonec měsíčně platíme na hypotéku?

• Nejprve to bylo 37 568 Kč měsíčně (5,59% úrok s 3 letou fixací a 5,57M)
• Díky poklesu úroků na trhu a skvělému hypotečnímu poradci jsme zažádali o snížení. Raději, než abychom přemýšleli nad refinancováním jinde, nám banka už po 9 měsících hypotéky nabídla lepší sazbu – 4,79 %.
  • Aktuálně je to tedy 34 638 Kč měsíčně.

Jak dlouho trvalo, než byl byt náš?

• 4.9.2023 jsme šli na první prohlídku bytu
• 24.10.2023 žádost o vklad na katastr (zde je ochranná lhůta 30 dní)
• 22.11.2023 jsme jako majitelé zapsaní na katastru🥳

Huráá, byt je náš, a můžeme jít na škrábání zdí 🧱.

Máš nějaké dotazy? Dej vědět do komentářů.

P.S. Na kolik tipuješ, že vyjde celková rekonstrukce 4+1 (84m²) v roce 2024? 🧑‍🔧👷